A locação de imóveis no Brasil, seja residencial ou comercial, é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Essa legislação estabelece as regras e os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário, visando equilibrar a relação entre as partes e proporcionar segurança jurídica. A seguir, abordaremos os principais aspectos práticos e jurídicos da locação residencial e comercial no país.
Contrato de Locação Residencial: O contrato deve ser formalizado por escrito e conter cláusulas que especifiquem o prazo da locação, o valor do aluguel, a forma de reajuste, garantias locatícias, responsabilidades de manutenção e a possibilidade de rescisão antecipada.
Prazos e renovação: A locação residencial pode ser por prazo determinado (mínimo de 30 meses) ou indeterminado. Caso o prazo seja inferior a 30 meses, o contrato pode ser renovado automaticamente. O locatário tem direito à renovação automática se continuar no imóvel por mais de 30 dias após o término do contrato sem oposição do locador.
Reajuste e garantias: O reajuste do aluguel deve estar previsto no contrato, seguindo um índice oficial (como o IGP-M). As garantias locatícias podem ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Despejo: O despejo por falta de pagamento pode ser solicitado pelo locador após 45 dias de atraso. Contudo, o locatário pode evitar o despejo pagando os valores devidos antes da decisão judicial.
Locação comercial
Contrato de locação comercial: O contrato deve detalhar o prazo da locação, valor do aluguel, reajustes, garantias, responsabilidades de manutenção, direito de uso de áreas comuns (se houver), e cláusulas sobre benfeitorias. É essencial que o contrato seja claro quanto ao uso comercial do imóvel.
Prazos e renovação: Geralmente, os contratos comerciais são celebrados por prazos maiores, sendo comum a utilização de contratos de 5 anos ou mais. A Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito à renovação compulsória do contrato por igual período, desde que o imóvel tenha sido utilizado para a mesma atividade nos últimos três anos e o contrato anterior tenha sido escrito e por prazo determinado.
Reajuste e garantias: O reajuste do aluguel segue o índice estipulado no contrato. As garantias podem ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou outras modalidades acordadas entre as partes.
Benfeitorias: As benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo locatário podem ser indenizáveis, desde que previamente autorizadas pelo locador. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, salvo acordo em contrário.
Registro do contrato
Em ambos os casos, o registro do contrato de locação em cartório de imóveis é uma prática recomendada, especialmente para contratos comerciais, pois confere maior segurança jurídica às partes.
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