Os contratos de gaveta representam uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, sendo uma forma informal de realizar transações de compra e venda de imóveis entre particulares. No entanto, embora possam parecer uma alternativa simples e rápida, esses contratos apresentam uma série de riscos legais tanto para o vendedor quanto para o comprador.

Neste artigo, traremos os principais aspectos relacionados a esses contratos. Siga com a leitura!

1. O que são contratos de gaveta?

Os contratos de gaveta são acordos informais de compra e venda de imóveis, realizados entre particulares, sem a intervenção de instituições financeiras ou registro em cartório. Geralmente, ocorrem quando o vendedor transfere a posse do imóvel ao comprador, mas não realiza a transferência formal da propriedade.

2. Esses contratos são legais?

Embora sejam comuns, os contratos de gaveta não são reconhecidos pela legislação brasileira como forma válida de transferência de propriedade imobiliária. Para que a venda seja legalmente reconhecida, é necessária lavratura de escritura em cartório.

3. Quais são os riscos para as partes envolvidas?

Para o comprador, o principal risco é a falta de garantia sobre a propriedade do imóvel, uma vez que o vendedor pode continuar a agir como proprietário legítimo e até mesmo vendê-lo a outra pessoa. Para o vendedor, há o risco de continuar responsável por eventuais dívidas associadas ao imóvel, como impostos e taxas.

4. Quais cuidados legais devem ser tomados ao participar de uma transação informal de compra e venda?

Verificação da documentação: O comprador deve solicitar ao vendedor toda a documentação referente ao imóvel, como escritura, matrícula atualizada e comprovantes de pagamento de impostos.
Registro em cartório: É fundamental lavrar escritura e registrar a transferência de propriedade em cartório, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.

Assessoria jurídica: Recomenda-se a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário para analisar os termos do contrato e orientar sobre os procedimentos legais.

5. Como regularizar um contrato de gaveta?

Para regularizar um contrato de gaveta, é necessário formalizar a transferência de propriedade por meio de escritura pública de compra e venda, registrada em cartório. Isso implica no pagamento de taxas e impostos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

6. Quais são as consequências legais de um contrato de gaveta não regularizado?

Sem a regularização, tanto o vendedor quanto o comprador estão sujeitos a enfrentar problemas legais no futuro. O comprador pode perder o imóvel caso o vendedor não cumpra com suas obrigações financeiras, enquanto o vendedor pode continuar a ser responsabilizado por débitos e encargos relacionados ao imóvel.

Conclusão: Os contratos de gaveta podem parecer uma solução rápida e conveniente para a compra e venda de imóveis, mas apresentam diversos riscos legais para as partes envolvidas. A regularização da transação por meio do registro em cartório é fundamental para garantir a segurança e a legitimidade do negócio imobiliário.

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial REsp n. 1.994.565/ MG, por unanimidade, decidiu que, subsistindo o regime de copropriedade sobre um imóvel após a partilha, por ato voluntário dos coerdeiros que aceitaram a herança, esses sucessores coproprietários respondem solidariamente pelas despesas condominiais, independentemente da expedição do formal de partilha, resguardado o direito de regresso previsto no artigo 283 do Código Civil ( CC).

O colegiado entendeu também que, nesse caso, em razão da solidariedade, não se aplica a regra legal que limita a obrigação de cada herdeiro ao valor de seu quinhão hereditário.

Um condomínio edilício ajuizou ação de cobrança contra o espólio de um homem, a viúva meeira e seis filhos do falecido, pedindo que fossem condenados solidariamente a pagar o montante de R$ 4.325,57, uma vez que teriam deixado de quitar as taxas mensais de condomínio relativas ao imóvel do qual todos eram proprietários. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a decisão de primeiro grau que julgou o pedido procedente.

No recurso ao STJ, os herdeiros e a viúva contestaram a responsabilidade solidária, alegando que, após homologada a partilha, cada herdeiro coproprietário somente responderia pela dívida condominial do imóvel na proporção do seu quinhão hereditário, ainda que não expedido o respectivo formal.

Morte é o fato gerador da posse e da propriedade dos bens herdados

O relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, afirmou que, com a morte de uma pessoa, é aberta a sucessão, transferindo-se de imediato a posse e a propriedade dos seus bens e direitos aos sucessores, à luz do princípio da saisine previsto no artigo 1.784 do CC.

Segundo o ministro, a responsabilidade pelos débitos do falecido e por aqueles cujo fato gerador ocorra após a abertura da sucessão, mas antes da partilha, recai sobre a massa indivisível da herança, a qual pertence aos sucessores e é administrada pelo inventariante até a homologação da partilha ( artigo 1.991 do CC).

Bellizze destacou que, após a partilha, a responsabilidade passa para os herdeiros, na proporção da parte de cada um na herança e limitada ao respectivo quinhão, sendo a expedição do formal de partilha mero procedimento solene destinado à regularização da posse e da propriedade dos bens, além de servir de fundamento à eventual propositura de execução forçada pelo sucessor.

Credor tem direito a exigir de um ou de alguns dos devedores a dívida comum

De outro lado, o ministro ressaltou que, quando a herança inclui imóvel do qual decorram despesas condominiais, deve-se atentar para a natureza propter rem dessas obrigações, o que possibilita ao credor cobrar a dívida de quem quer que seja o proprietário.

De acordo com Bellizze, a solidariedade, nesse caso, resulta da própria lei, na medida em que o artigo 1.345 do CC admite a responsabilização do proprietário atual do imóvel pelas despesas condominiais anteriores à aquisição do bem. Daí decorre a possibilidade de cobrança da integralidade da dívida de quaisquer dos coproprietários, ressalvado o direito de regresso do condômino que pagou toda a dívida contra os demais codevedores, nos termos do artigo 283 do CC.

O ministro, inclusive, apontou que, ao disciplinar a solidariedade passiva, o artigo 275 do CC estabeleceu que o credor tem direito de exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum, e que caso o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto.

"Havendo, nesse contexto, solidariedade entre os coproprietários de unidade individualizada pelas despesas condominiais após a partilha, revela-se inaplicável o disposto no artigo 1.792 do CC, segundo o qual o herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança", concluiu ao negar provimento ao recurso especial.

O julgado restou assim ementado:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO E SUCESSÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL OBJETO DE PARTILHA. REGÊNCIA PELAS REGRAS DO CONDOMÍNIO ATÉ A PARTILHA. PARTILHA REALIZADA NA HIPÓTESE. SUBSISTÊNCIA DA COPROPRIEDADE POR ATO VOLUNTÁRIO DOS COPROPRIETÁRIOS. SOLIDARIEDADE QUANTO ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. RECURSO DESPROVIDO.

1. O direito à herança, que abrange a totalidade de bens e direitos do falecido, além de se considerar um bem imóvel por determinação legal (art. 80, II, do CC), defere-se como um todo unitário, mesmo que vários sejam os herdeiros (art. 1.791, caput, do CC), considerando-se uma universalidade de direito (art. 91 do CC), de natureza indivisível, portanto, a reger-se pelas normas relativas ao condomínio, enquanto não realizada a partilha (art. 1.791, parágrafo único, do CC).

2. Antes da partilha, a responsabilidade pelos débitos provenientes do de cujus e dos bens e direitos a serem divididos recai sobre a massa indivisível e unitária representativa da herança. Após a partilha, os herdeiros só se obrigam, cada qual, proporcionalmente à parte que lhe cabe na herança (art. 1.997, caput, do CC), observado o limite do respectivo quinhão.

3. Por outro lado, havendo bens imóveis a serem partilhados dos quais se originam despesas condominiais, deve-se atentar para a natureza propter rem dessas obrigações, daí advindo a solidariedade entre os coproprietários, caso persista situação de condomínio entre alguns ou todos os sucessores após a partilha.

4. Infere-se que a solidariedade, neste caso, resulta da própria lei, na medida em que o art. 1.345 do CC admite a responsabilização do atual (ou dos atuais) proprietário (s) do imóvel no que concerne às despesas condominiais, inclusive pelos débitos pretéritos à aquisição do bem, afigurando-se decorrência lógica desse dispositivo a possibilidade de cobrança da integralidade da dívida de quaisquer dos coproprietários de uma mesma unidade individualizada, na linha do disposto no art. 275 do CC, ressalvando-se o direito de regresso do condômino que satisfez a dívida por inteiro contra os demais codevedores, nos termos do art. 283 do CC.

5. Portanto, subsistindo o condomínio sobre determinado bem imóvel após a partilha, não mais por disposição legal, mas por ato voluntário dos coerdeiros que aceitaram a herança, respondem solidariamente os sucessores coproprietários do imóvel pelas respectivas despesas condominiais, independentemente da expedição do formal de partilha, aí não se aplicando a regra legal de que o herdeiro somente responde pelas forças da herança, resguardado o direito de regresso constante do art. 283 do CC.

6. Recurso especial desprovido.

(STJ, REsp n. 1.994.565/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, julgado em 26/9/2023, DJe de 3/10/2023).

Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Fonte: jusbrasil.com.br. Acesso em: 13/03/2024

Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel, entender os detalhes do contrato de compra e venda é fundamental para evitar problemas futuros. Resolvemos trazer algumas dicas e respostas de perguntas comuns sobre esse assunto para que você não faça um negócio de forma insegura.

Siga com a leitura!

Quais são os elementos essenciais do contrato de compra e venda?

Os elementos essenciais incluem a identificação das partes envolvidas, a descrição do bem negociado, o preço acordado, as condições de pagamento, as garantias oferecidas e outras cláusulas relevantes para a transação.

Quais são os cuidados ao redigir ou assinar um contrato de compra e venda?

É crucial entender completamente os termos do contrato e garantir que ele reflita os interesses de ambas as partes de forma justa. Recomenda-se a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário para revisar e orientar todo o processo.

Quais são os documentos necessários para formalizar o contrato de compra e venda?

Documentos como a escritura do imóvel, certidões negativas de débitos, documentos de identificação das partes e comprovantes de pagamento são alguns dos itens geralmente exigidos para formalizar o contrato.

O que é importante verificar antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel?

É essencial verificar a situação jurídica do imóvel, como a existência de ônus reais, pendências judiciais, dívidas ou irregularidades. Além disso, certifique-se de que todas as condições acordadas estejam devidamente descritas no contrato.

Quais são os tipos de garantias que podem ser incluídas no contrato?

Entre as garantias comuns estão a cláusula de retrovenda, que possibilita ao vendedor recomprar o imóvel em determinadas condições, e a cláusula de evicção, que protege o comprador no caso de perda do imóvel por decisão judicial.

O que fazer em caso de descumprimento do contrato de compra e venda?

Em caso de descumprimento por uma das partes, é possível buscar a resolução amigável do problema por meio de negociação. Se não houver acordo, é recomendável buscar orientação legal para resolver a questão por vias judiciais.

Qual é a importância de registrar o contrato de compra e venda?

O registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis confere segurança jurídica à transação, garantindo a validade e eficácia do contrato perante terceiros e possibilitando a transferência efetiva da propriedade.

Entender os pontos essenciais desse contrato é fundamental para evitar problemas e garantir uma negociação segura e transparente para todas as partes envolvidas.

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Decisão do Plenário autoriza a opção por regime de bens diferente do obrigatório previsto no Código Civil.

O Supremo Tribunal Federal (STF) definiu, nesta quinta-feira (1º/2/2024), ao julgar o Recurso Extraordinário com Agravo ARE 1309642, com repercussão geral, que o regime obrigatório de separação de bens nos casamentos e uniões estáveis envolvendo pessoas com mais de 70 anos pode ser alterado pela vontade das partes. Por unanimidade, o Plenário entendeu que manter a obrigatoriedade da separação de bens, prevista no Código Civil, desrespeita o direito de autodeterminação das pessoas idosas.

Segundo a decisão, para afastar a obrigatoriedade, é necessário manifestar esse desejo por meio de escritura pública, firmada em cartório. Também ficou definido que pessoas acima dessa idade que já estejam casadas ou em união estável podem alterar o regime de bens, mas para isso é necessário autorização judicial (no caso do casamento) ou manifestação em escritura pública (no caso da união estável). Nesses casos, a alteração produzirá efeitos patrimoniais apenas para o futuro.

Vedação à discriminação

Relator do Recurso o ministro Luís Roberto Barroso (presidente) afirmou que a obrigatoriedade da separação de bens impede, apenas em função da idade, que pessoas capazes para praticar atos da vida civil, ou seja, em pleno gozo de suas faculdades mentais, definam qual o regime de casamento ou união estável mais adequado. Ele destacou que a discriminação por idade, entre outras, é expressamente proibida pela Constituição Federal (artigo 4º).

Caso concreto analisado no recurso

No processo em análise, a companheira de um homem com quem constituiu união estável quando ele tinha mais de 70 anos recorreu de decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) que negou a ela o direito de fazer parte do inventário ao aplicar à união estável o regime da separação de bens.

Segurança jurídica

No presente caso, o STF negou o recurso e manteve decisao do TJ-SP. O ministro Barroso explicou que, como não houve manifestação prévia sobre o regime de bens, deve ser ao caso concreto aplicada a regra do Código Civil. O ministro salientou que a solução dada pelo STF à controvérsia só pode ser aplicada para casos futuros, ou haveria o risco de reabertura de processos de sucessão já ocorridos, produzindo insegurança jurídica.

A tese de repercussão geral fixada para Tema 1.236 da repercussão geral, é a seguinte:

“Nos casamentos e uniões estáveis envolvendo pessoa maior de 70 anos, o regime de separação de bens previsto no artigo 1.641, II, do Código Civil, pode ser afastado por expressa manifestação de vontade das partes mediante escritura pública".

Nota nossa 1:

A Lei nº 12.344/ 2010 alterou o inciso II do artigo 1.641 do Código Civil, aumentando de 60 para 70 (setenta) anos a idade a partir da qual se torna obrigatório o regime da separação de bens no casamento.

Nota nossa 2:

Antes dessa decisão, no regime de separação obrigatória, previsto no art. 1.641, II, do Código Civil/ 2002 (pessoa maior de 70 anos), que independia da vontade das partes, o cônjuge sobrevivente não era herdeiro, mas meeiro dos bens adquiridos na constância da união, aplicando a Súmula nº 377, do STF ="No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento". Importante lembrar que o esforço não é presumido, mas precisava ser provado. Precedente: STJ, AgInt no REsp 1637695/ MG ( leia mais no nosso artigo sobre inventário).

Fonte: jusbrasil.com.br. Acesso: 07/02/2023

A sucessão patrimonial é um tema relevante e muitas vezes complexo no contexto jurídico brasileiro. Uma das distinções fundamentais nesse processo diz respeito à diferenciação entre herdeiros legítimos, aqueles determinados pela lei, e herdeiros testamentários, designados por meio de testamento. Vamos explorar essas diferenças por meio de perguntas e respostas para uma compreensão mais clara.

  1. O que são herdeiros legítimos?

Herdeiros legítimos são aqueles que têm direito à herança de acordo com as regras estabelecidas pela lei brasileira, especificamente pelo Código Civil. Eles são determinados com base na ordem de preferência estipulada pela legislação, geralmente envolvendo cônjuges, descendentes, ascendentes e colaterais.

  1. Quem são considerados herdeiros legítimos prioritários?

A prioridade na sucessão recai geralmente sobre os descendentes (filhos, netos), seguidos pelo cônjuge e, em alguns casos, ascendentes (pais, avós). O Código Civil estabelece uma hierarquia específica para a sucessão dos herdeiros legítimos.

  1. E se não houver descendentes, cônjuge ou ascendentes?

Nesse caso, a sucessão pode se estender a outros parentes colaterais, de acordo com a ordem de preferência estabelecida pela lei. Se ainda assim não houver herdeiros, a herança pode ser destinada ao Estado.

  1. O que são herdeiros testamentários?

Herdeiros testamentários são aqueles nomeados pelo falecido por meio de um testamento. Esse documento legal permite que a pessoa expressamente indique como deseja que seus bens sejam distribuídos após a sua morte, indo além das disposições legais padrão.

  1. Quem pode ser nomeado herdeiro testamentário?

O testador (a pessoa que faz o testamento) tem liberdade para nomear qualquer pessoa, incluindo amigos, instituições de caridade ou mesmo parentes que não seriam herdeiros legítimos de acordo com a lei.

  1. Herdeiros testamentários podem ser contestados?

Sim, em certas circunstâncias, herdeiros testamentários podem ser contestados por herdeiros legítimos ou outros interessados, especialmente se houver suspeitas de coerção, fraude ou incapacidade mental do testador.

Em resumo, enquanto os herdeiros legítimos seguem as regras estabelecidas pela lei, os herdeiros testamentários têm sua designação baseada nas preferências expressas pelo falecido em um testamento. Ambos desempenham papéis distintos na complexa teia da sucessão patrimonial, refletindo a importância de um entendimento claro dessas distinções no contexto jurídico brasileiro.

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Este artigo visa elucidar os aspectos fundamentais desse tipo de inventário, destacando sua relevância e procedimentos.

1. Conceituação e Finalidade do Inventário Negativo

O inventário negativo é instaurado quando o falecido não possui bens, direitos ou ativos a serem transmitidos aos herdeiros. Sua principal finalidade é a formalização da ausência de patrimônio deixado pelo de cujus, assegurando que os herdeiros ou sucessores não sejam indevidamente responsabilizados por obrigações fiscais ou dívidas vinculadas ao espólio.

2. Objetivos e Proteção aos Herdeiros

Este instrumento jurídico é essencial para comprovar a inexistência de bens do falecido, prevenindo responsabilidades indevidas aos herdeiros. Através dele, é possível salvaguardar os sucessores de cobranças injustas, garantindo que não serão afetados por dívidas não assumidas por eles.

3. Procedimento para Realização do Inventário Negativo

O inventário negativo pode ser efetuado tanto judicialmente quanto de forma extrajudicial, a depender das circunstâncias do caso. A assistência de um advogado se faz necessária para uma análise detalhada e adequada sobre a condução do processo, nossa equipe está qualificada para lhe ajudar.

4. Documentação Necessária

Para a realização deste inventário, é imprescindível a apresentação de documentos como a certidão de óbito do falecido, documentos pessoais deste e dos herdeiros, e uma declaração que ateste a inexistência de bens.

5. Efeitos Legais do Inventário Negativo

Concluído o processo, o inventário negativo atua como um documento comprobatório de que os herdeiros ou sucessores não possuem responsabilidades sobre eventuais dívidas deixadas, salvo em situações de co-responsabilidade ou responsabilidade solidária.

6. Tratamento das Dívidas do Falecido

Em casos em que o falecido possuía dívidas, estas não são transferidas aos herdeiros, exceto em circunstâncias específicas de obrigações conjuntas ou solidárias. O inventário negativo previne ações judiciais indevidas contra os herdeiros por parte dos credores do falecido.

7. Importância do Inventário Negativo

A realização do inventário negativo é crucial para evitar complicações futuras, como a impossibilidade de realizar atos jurídicos ou ser cobrado indevidamente por dívidas do de cujus. Este procedimento assegura que os credores estejam cientes da inexistência de bens herdados, evitando litígios desnecessários.

8. Aplicações Específicas do Inventário Negativo

Uma situação peculiar onde se aplica o inventário negativo ocorre quando o falecido deixou obrigações pendentes, como a venda de um imóvel sem a formalização da transferência. Neste caso, o inventário negativo permite que o inventariante assine a escritura necessária, concretizando a transação.

Conclusão

O inventário negativo é uma ferramenta jurídica de grande relevância no direito sucessório brasileiro. Ele não apenas protege os herdeiros de responsabilidades indevidas, mas também assegura a clareza e a legalidade nos processos de sucessão onde não existem bens a serem partilhados. Sua correta aplicação e entendimento são fundamentais para a salvaguarda dos direitos e deveres dos sucessores.

Fonte: jusbrasil.com.br. Acesso em: 10/01/2024

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